เนื้อหา

• ขั้นตอน
• เคล็ดลับ
• คำเตือน

นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ต้องอาศัยข้อมูลหลายประเภทในการเจรจาต่อรองทรัพย์สินเพื่อสร้างรายได้ตัวอย่างเช่นความสะดวกของสถานที่ตั้งปัจจุบันของอสังหาริมทรัพย์และ / หรือการเปลี่ยนแปลงใด ๆ ในบริเวณใกล้เคียงเป็นปัจจัยทั่วไปสองประการ ข้อมูลสำคัญที่ช่วยให้นักลงทุนตัดสินใจเรียกว่าอัตราเงินทุน อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ (แสดงเป็น อัตราส่วนของกำไรสุทธิของอสังหาริมทรัพย์ต่อราคาซื้อ) ช่วยให้นักลงทุนสามารถเปรียบเทียบคุณสมบัติโดยการประเมินอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ดูขั้นตอนที่ 1 ด้านล่างเพื่อคำนวณอัตราเงินทุนสำหรับบ้านของคุณ!

ขั้นตอน

ส่วนที่ 1 จาก 2: การคำนวณอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่

1. 

   
   
   คำนวณผลตอบแทนประจำปีของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน รายได้รวมส่วนหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนส่วนใหญ่มาจากค่าเช่า กล่าวอีกนัยหนึ่งคือเมื่อนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ซื้อบ้านเขาหรือเธอมักจะหาเงินโดยการปล่อยเช่าให้กับผู้เช่าเป็นหลัก อย่างไรก็ตามนี่ไม่ใช่แหล่งรายได้เดียวที่เป็นไปได้ - รายได้เบ็ดเตล็ดยังสามารถสะสมจากทรัพย์สินในรูปแบบของสถานประกอบการเชิงพาณิชย์หรือการให้บริการเป็นต้น
   • ตัวอย่างเช่นสมมติว่าเราเพิ่งซื้อบ้านและตั้งใจจะเช่าให้กับผู้เช่า R $ 750 / เดือน ในอัตรานี้เราคาดว่าจะทำรายได้รวมทรัพย์สินขั้นต้นได้ 750 × 12 = 9,000 รูปี

2. 

   
   
   ลบค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินออกจากรายได้รวม ทรัพย์สินทุกชิ้นมีต้นทุนการดำเนินงาน โดยทั่วไปอยู่ในรูปแบบของการบำรุงรักษาการประกันภัยภาษีและการจัดการทรัพย์สิน ใช้ค่าประมาณที่ถูกต้องสำหรับตัวเลขเหล่านี้และลบออกจากรายได้รวมที่คุณพบด้านบน ซึ่งจะส่งผลให้รายได้สุทธิของทรัพย์สิน
   • ตัวอย่างเช่นสมมติว่าหลังจากที่เราประเมินทรัพย์สินที่เช่าแล้วเราคิดว่าเราสามารถคาดหวังที่จะจ่าย R $ 900 กับการจัดการทรัพย์สิน R $ 450 ในการบำรุงรักษา R $ 710 ในภาษีและ R $ 650 ในการประกันต่อ ปีสำหรับทรัพย์สินของเรา 9,000 - 900-450-710-650 = R $ 6,290 คือรายได้สุทธิจากทรัพย์สินของเรา
   • โปรดทราบว่าอัตราการเพิ่มทุนจะไม่นับรวมในค่าใช้จ่ายทางธุรกิจของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งรวมถึงต้นทุนการได้มาซึ่งทรัพย์สินการชำระค่าจำนองค่าธรรมเนียม ฯลฯ เนื่องจากรายการเหล่านี้สะท้อนถึงฐานะของนักลงทุนกับผู้ให้กู้และมีลักษณะที่แตกต่างกันจึงส่งผลในเชิงลบต่อการเปรียบเทียบที่เป็นกลางซึ่งมีวัตถุประสงค์เพื่อส่งมอบอัตราเงินทุน

3. 

   
   
   หารกำไรสุทธิด้วยราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์ อัตราเงินทุนคือความสัมพันธ์ระหว่างกำไรสุทธิของอสังหาริมทรัพย์กับราคาเดิมหรือราคาทุน อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่จะแสดงเป็นเปอร์เซ็นต์
   • สมมติว่าเราซื้อทรัพย์สินของเราในราคา R $ 40,000 จากข้อมูลนี้ตอนนี้เรามีทุกสิ่งที่เราจำเป็นต้องรู้เพื่อค้นหาอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของเรา ดูด้านล่าง:
     • R $ 9000 (รายได้รวม)
     • -R $ 900 (การจัดการทรัพย์สิน)
     • -R $ 450 (การบำรุงรักษา)
     • -R $ 710 (ภาษี)
     • -R $ 650 (ประกัน)
     • = $ 6290 (กำไรสุทธิ) / $ 40000 (ราคาซื้อ) = 0.157 = อัตราเงินทุน 15.7%

ส่วนที่ 2 จาก 2: การใช้อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่อย่างชาญฉลาด

1. 

   ใช้อัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่เพื่อเปรียบเทียบโอกาสการลงทุนที่คล้ายคลึงกันอย่างรวดเร็ว โดยทั่วไปแล้วอัตราเงินทุนจะแสดงถึงเปอร์เซ็นต์ผลตอบแทนโดยประมาณที่นักลงทุนจะได้รับจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินสด ด้วยเหตุนี้อัตราเงินทุนจึงเป็นสถิติที่ดีที่จะใช้เมื่อเปรียบเทียบการได้มาที่เป็นไปได้กับโอกาสในการลงทุนอื่น ๆ ที่มีลักษณะคล้ายคลึงกัน อัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่ช่วยให้สามารถเปรียบเทียบศักยภาพในการสร้างรายได้ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนได้อย่างรวดเร็วและสามารถช่วย จำกัด รายการตัวเลือกของคุณให้แคบลง
   • ตัวอย่างเช่นสมมติว่าเรากำลังคิดจะซื้ออสังหาริมทรัพย์สองแห่งในละแวกเดียวกัน หนึ่งมีอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ 8% ในขณะที่อีกอันมีอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ 13% การเปรียบเทียบเริ่มต้นนี้เป็นประโยชน์ต่อทรัพย์สินที่สอง - คาดว่าจะสร้างรายได้มากขึ้นสำหรับแต่ละจริงที่คุณใช้ไป

2. 

   อย่าใช้อัตราการลงทุนเป็นปัจจัยเดียวในการกำหนดความสมบูรณ์ของการลงทุน แม้ว่าอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่จะให้โอกาสในการเปรียบเทียบระหว่างคุณสมบัติสองอย่างหรือมากกว่านั้นอย่างรวดเร็วและง่ายดาย แต่ก็ยังห่างไกลจากปัจจัยเดียวที่คุณควรพิจารณา การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์นั้นค่อนข้างซับซ้อน - การลงทุนที่ดูเหมือนง่ายอาจอยู่ภายใต้แรงกดดันของตลาดและเหตุการณ์ที่ไม่คาดฝันซึ่งอยู่นอกเหนือขอบเขตของการคำนวณอัตราการใช้เงินทุนอย่างง่าย อย่างน้อยที่สุดคุณจะต้องพิจารณาถึงการเติบโตที่อาจเกิดขึ้นในรายได้ของอสังหาริมทรัพย์ของคุณรวมถึงการเปลี่ยนแปลงที่เป็นไปได้ในมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์
   • ตัวอย่างเช่นสมมติว่าเราซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคา RR $ 1,000,000 และคาดว่าจะทำรายได้ $ 100,000 ต่อปีจากนั้นซึ่งทำให้เรามีอัตราการลงทุน 10% หากตลาดในประเทศมีการเปลี่ยนแปลงและมูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นเป็น R $ 1,500,000 ทันใดนั้นเรามีอัตราการทำกำไรน้อยกว่า 6.66% ในกรณีนี้คุณควรขายทรัพย์สินและนำผลกำไรไปลงทุนอีกครั้ง

3. 

   ใช้อัตราเงินทุนเพื่อปรับระดับรายได้ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หากคุณทราบอัตราทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของคุณคุณสามารถใช้ข้อมูลนี้เพื่อกำหนดว่าอสังหาริมทรัพย์ของคุณต้องการกำไรสุทธิเท่าใดเพื่อให้เกิดการลงทุนที่ "คุ้มค่า" ในการทำเช่นนี้เพียงแค่คูณราคาอสังหาริมทรัพย์ด้วยอัตราของอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายกันในพื้นที่เพื่อค้นหาระดับรายได้สุทธิ "แนะนำ" ของคุณ โปรดทราบว่าสิ่งนี้ประกอบด้วยการแก้สมการ (รายได้สุทธิ / ราคา) = อัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับ "รายได้สุทธิ"
   • ตัวอย่างเช่นหากเราซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคา 400,000 รูปีในพื้นที่ที่คุณสมบัติที่คล้ายกันมีอัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่ประมาณ 8% เราอาจพบระดับรายได้ "แนะนำ" ของเราโดยการคูณ 400,000 × 08 = R $ 32,000. นี่แสดงถึงจำนวนกำไรสุทธิที่ทรัพย์สินจะต้องสร้างต่อปีเพื่อให้ได้มาซึ่งอัตราเงินทุน 8% ดังนั้นเราจึงกำหนดจำนวนค่าเช่าตามนั้น

เคล็ดลับ

• ตรวจสอบรายได้ที่ควรมาจากทรัพย์สินตลอดจนค่าใช้จ่ายหากเป็นไปได้ เงื่อนไขที่เกี่ยวข้องกับข้อเสนอซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องรวมถึงการตรวจสอบสัญญาเช่าเพื่อตรวจสอบบทบาทของการเช่า ค่าใช้จ่ายสามารถตรวจสอบได้โดยติดต่อซัพพลายเออร์บุคคลที่สาม
• เมื่อพิจารณามูลค่าของทรัพย์สินผู้ประเมินจะพิจารณาจากยอดขายที่เทียบเคียงมูลค่าทดแทนของทรัพย์สินรวมทั้งรายได้โดยประมาณของทรัพย์สิน วิธีการหารายได้จะพิจารณาถึงผลตอบแทนที่ต้องการจากส่วนของผู้ถือหุ้นและหนี้สิน

คำเตือน

• อัตราเงินทุนไม่สะท้อนความเสี่ยงในอนาคต นักลงทุนไม่สามารถขึ้นอยู่กับอัตราเงินทุนเพื่อสมมติว่าอสังหาริมทรัพย์จะรองรับรายได้ปัจจุบันของเขา ทรัพย์สินและค่าเช่าที่เกี่ยวข้องอาจเสื่อมราคาหรือเพิ่มขึ้น ค่าใช้จ่ายสามารถขึ้นพร้อมกัน อัตราเงินทุนไม่ได้ให้การคาดการณ์เกี่ยวกับความเสี่ยงในอนาคต